Het echte probleem van een monddoodclausule... Veel projectontwikkelaars denken dat een monddoodclausule zekerheid biedt. In de praktijk valt dat vaak tegen. Zelfs als een monddoodclausule juridisch geldig is, betekent dat niet dat een agrariër geen bezwaar meer kan maken tegen een vergunning of omgevingsplan.
De bestuursrechter kijkt namelijk niet naar afspraken die partijen daarover onderling hebben gemaakt. Dat blijkt ook uit een uitspraak (ECLI:NL:CBB:2016:68) van het College van Beroep voor het bedrijfsleven. Een afspraak waarin iemand vooraf afstand doet van zijn recht om bezwaar te maken of beroep in te stellen tegen een toekomstig besluit, heeft in principe geen gevolgen voor een bestuursrechtelijke procedure.
Maakt de agrariër toch bezwaar? Dan wordt dat bezwaar gewoon inhoudelijk behandeld. Voor de projectontwikkelaar blijft er alleen een civielrechtelijke mogelijkheid over. Hij kan de agrariër aanspreken op het niet nakomen van de overeenkomst of een contractuele boete vorderen, aar daarmee verdwijnt de bestuursrechtelijke procedure niet. De bestuursrechtelijke procedure loopt gewoon door, met alle vertragingen en risico’s van dien.
Een kansrijke monddoodclausule
Een monddoodclausule biedt nooit volledige zekerheid. Toch zijn er manieren om de kans te vergroten dat een clausule standhoudt.
- Wees zo concreet mogelijk
Hoe concreter de afspraak, hoe beter. Beschrijf precies op welke planologische beslissing de clausule betrekking heeft. Vermeld bijvoorbeeld de betreffende percelen (bijv. 409 m² zoals weergegeven op bijlage X), de omvang van de spuitvrije zone en de specifieke vergunning of wijziging van het omgevingsplan. Gaat de afspraak juist over een groter woningbouwproject? Omschrijf dan ook dat project zo nauwkeurig mogelijk. Denk aan het aantal woningen, de locatie en de aard van de ontwikkeling. De gedachte hierachter is eenvoudig: iemand moet precies weten van welke rechten hij afstand doet en waarvoor hij een vergoeding ontvangt.
- Kies een duidelijke einddatum
Een monddoodclausule mag niet onbeperkt doorwerken. Koppel de looptijd daarom aan een concreet en objectief moment. Denk bijvoorbeeld aan het moment waarop de vergunning of het relevante onderdeel van het omgevingsplan onherroepelijk is geworden, eventueel met een beperkte aanvullende termijn. Zorg er bovendien voor dat deze einddatum duidelijk in de clausule zelf staat.
- Vermijd een kettingbeding
Veel problemen ontstaan doordat ontwikkelaars ook toekomstige eigenaren willen binden aan dezelfde afspraken. De veiligste oplossing is om de clausule alleen te laten gelden voor de huidige eigenaar.
Wil je toch bescherming bij een toekomstige verkoop? Zorg er dan voor dat een nieuwe eigenaar uitdrukkelijk akkoord moet gaan met de afspraak. Een automatisch doorlopend kettingbeding leidt in de praktijk vaak tot juridische problemen.
- Houd een boete redelijk
Een boetebeding kan nuttig zijn. Het geeft partijen een extra prikkel om zich aan de afspraken te houden. De boete moet wel in verhouding staan tot de belangen van beide partijen. Een extreem hoge boete kan juist tegen je werken. De rechter kan dan oordelen dat de clausule te ver gaat en daardoor ongeldig is.
Alternatieve zekerheid: investeer in een sterk plan
Omdat een monddoodclausule beperkte bescherming biedt, is het verstandig om niet alleen op contractuele afspraken te vertrouwen. Daarom is het verstandig om ook naar andere mogelijkheden te kijken om juridische risico’s te beperken. Een zorgvuldige voorbereiding en een sterke onderbouwing van de plannen kunnen daarbij minstens zo belangrijk zijn als de afspraken die op papier worden gezet.
Zorg voor een goed omgevingsplan
Alleen het maken van afspraken met de agrariër zijn vanuit bestuursrechtelijk oogpunt niet voldoende. De gemaakte afspraken over de spuitzone moeten ook in het omgevingsplan worden verwerkt. In de regels van het omgevingsplan dient te worden bepaald dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen binnen de spuitzone niet meer is toegestaan. Zonder zo’n regel blijft het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen namelijk toegestaan en kan alsnog geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Ook niet als in de afspraken met de agrariër dus wel zo’n verbod is opgenomen. Alleen deze afspraken zijn dus niet voldoende. Om die reden is het van belang dat er in een goed omgevingsplan wordt geïnvesteerd. Een goed onderbouwd omgevingsplan biedt namelijk meer zekerheid in eventuele bestuursrechtelijke procedures.
Betrek de agrariër vroegtijdig
Een agrariër die vanaf het begin betrokken wordt bij de plannen, voelt zich doorgaans serieuzer genomen dan iemand die pas wordt geïnformeerd wanneer de plannen al vrijwel vaststaan. Dat verkleint vaak de kans op bestuursrechtelijke procedures.
Maak duidelijke afspraken over compensatie
Koppel een eventuele vergoeding aan concrete gevolgen voor de agrariër, zoals waardevermindering van grond, beperkingen in de bedrijfsvoering of noodzakelijke aanpassingen op het bedrijf. Een redelijke compensatieregeling biedt vaak meer zekerheid dan een zware boete die later mogelijk geen standhoudt.
Conclusie
Een monddoodclausule is niet per definitie ongeldig, maar biedt zelden de zekerheid die projectontwikkelaars ervan verwachten. Zodra een clausule te algemeen, te langdurig of gericht op toekomstige eigenaren is, neemt het risico toe dat deze geen standhoudt.
Bovendien voorkomt een geldige clausule niet dat een agrariër alsnog een bestuursrechtelijke procedure start. Die procedure loopt gewoon door en wordt ondanks de afspraken gewoon inhoudelijk behandeld.
Wie echt risico’s wil beperken, doet er daarom verstandig aan te investeren in een sterk planologisch fundament. Een goed onderbouwd omgevingsplan, duidelijke participatie en redelijke compensatieafspraken bieden vaak meer bescherming dan een uitgebreide monddoodclausule.
Een monddoodclausule kan onderdeel zijn van die aanpak, maar alleen wanneer deze zorgvuldig, concreet en beperkt is geformuleerd.
Heeft u vragen over woningbouw, spuitzonering of afspraken met omwonenden? Neem contact op met Hooglander Advocaten. Wij helpen u graag verder.
Wellicht ook interessant
Milieu & Omgeving
