Steeds meer mensen verruilen de stad voor het platteland. Dat is met name zichtbaar in de Randstad. In 2021 ruilden ruim 75.000 Nederlanders de stad in voor het platteland, aldus het CBS. Dat waren er 5.000 meer dan het jaar ervoor. Het platteland belooft ruimte, rust, een (groter) gevoel van veiligheid en meer kwaliteit van leven. Deze beloften, in combinatie met mooie plaatjes op Funda, kunnen ervoor zorgen dat kopers de juridische valkuilen van een verhuizing naar het platteland onderschatten. Met grote financiële risico’s tot gevolg. Enkele van deze risico’s komen aan bod in deze blog.
Wat is een ‘woonboerderij’ eigenlijk?
Veel woonboerderijen worden in advertenties gepresenteerd als (burger)woning, terwijl deze tot een (voormalig) agrarisch bedrijf behoren. Dat is voor potentiële kopers belangrijk, omdat zij anders bedrogen uit kunnen komen. Planologisch gezien mag een (voormalige) agrarische bedrijfswoning namelijk niet ‘zomaar’ worden bewoond door iemand die geen binding heeft met het agrarische bedrijf. De boer, die er zijn bedrijf exploiteert, mag dat bijvoorbeeld wel. En een agrarisch bedrijf exploiteren, dat doen mensen uit de stad meestal niet. Als zij vervolgens toch hun intrek nemen in de woonboerderij handelen zij juridisch gezien in strijd met het omgevingsplan. Dat kan ertoe leiden dat gemeenten besluiten om handhavend op te treden, met als reëel risico dat de nieuwe bewoners hun woonboerderij moeten ontruimen voordat zij er goed en wel wonen. De rechtspraak laat zien dat dit geen uitzonderlijke situatie is.
Non-conformiteit van woonboerderijen
Teleurgestelde kopers die hiermee te maken krijgen beroepen zich vaak op non-conformiteit. Dat betekent dat de woonboerderij niet voldoet aan wat ervan mag worden verwacht. Als kopers er niet mogen wonen (omdat bijvoorbeeld het omgevingsplan dat niet toestaat), is er volgens hen sprake van een gebrek waardoor zij van de koopovereenkomst af willen. Zo gemakkelijk gaat dat meestal niet. Uit de rechtspraak volgt dat kopers normaliter mogen verwachten dat de woonboerderij voor normaal gebruik geschikt is. Denk daarbij onder meer aan het veilig kunnen gebruiken van de woning met een zekere duurzaamheid. Bij een woonboerderij moet de gebruiksfunctie dus passen bij een woning in het buitengebied. Relevant om te benoemen is dat de verkoper een mededelingsplicht heeft en de koper een onderzoeksplicht als het gaat over de (ver)koop. Dat betekent dat de verkoper niet mag zwijgen over eigenschappen van de woonboerderij waarvan hij weet dat die belangrijk (kunnen) zijn voor de koper. Aan de andere kant heeft de koper een plicht om onderzoek te doen naar de woonboerderij. Onderdeel van dat onderzoek kan zijn het raadplegen van het omgevingsplan en eventuele (gebruiks)beperkingen die daaruit voortvloeien. Als de koper dat niet doet, terwijl het omgevingsplan gemakkelijk online te vinden is, dan kan de rechter oordelen dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt, waardoor die achter het net vist. Het oordeel van de rechter is dus onder meer afhankelijk van de vraag de mededelingsplicht en onderzoeksplicht zijn ingevuld. Dat maakt de uitkomst van dergelijke juridische procedures soms lastig te voorspellen.
Andere valkuilen
Los van de omgevingsplanproblematiek, kent de koop van woonboerderijen nog andere specifieke valkuilen, die zich niet of veel minder voordoen bij woningen in de stad. Denk aan asbest, bodemverontreiniging (door bijvoorbeeld mestkelders en de opslag van olie) en puin en afval in de grond. Ook in zulke gevallen is de rechter vaak streng voor kopers van agrarisch onroerend goed die zich niet (voldoende) laten informeren over de specifieke risico’s. Rechters oordelen namelijk dat potentiële kopers rekening moeten houden met de aanwezigheid van bijvoorbeeld asbest en bodemverontreiniging, omdat algemeen bekend is dat bij de bouw van agrarische gebouwen regelmatig asbest werd toegepast. Bekend is ook dat het asbest bij de sloop van die bedrijfsgebouwen destijds regelmatig in de grond werd gestort.
Verder komen ook constructieve gebreken, zoals funderingsproblemen, schimmels en ongedierte (zoals houtworm) regelmatig voor, waardoor potentiële kopers – ondanks de mooie plaatjes – op hun hoede moeten zijn. Om teleurstellingen te voorkomen, doen potentiële kopers van woonboerderijen er goed aan om zich op voorhand goedte laten adviseren over risico’s van wonen in een woonboerderij/het buitengebied. Daarmee kunnen kopers goed geïnformeerd genieten van al het moois dat het buitengebied te bieden heeft.
Twijfel je over een woonboerderij?
Voorkom verrassingen achteraf. Laat je goed adviseren voordat je koopt of als je al tegen problemen aanloopt. Bij Hooglander helpen we je graag verder, zodat je zeker weet waar je aan toe bent.
