Maar wat houden de regels van de nieuwe Omgevingswet precies in?
Op 10 oktober 2025 heeft de rechtbank Oost-Brabant voor het eerst een uitspraak gedaan over een voorkeursrecht dat op grond van de Omgevingswet (Ow) is gevestigd.
Wat speelde er?
De gemeenteraad van de gemeente Vught heeft op 1 februari 2024 het voorkeursrecht gevestigd op meerdere percelen binnen de gemeente. Het voorkeursrecht was gevestigd om grip te houden op de ontwikkeling van duurzame energie en om grondspeculatie te voorkomen. Het voorkeursrecht is gevestigd in vijf zoekgebieden die in het Programma Grootschalige Opwek Vught voor de opwekking van zonne-energie zijn aangewezen. Een aantal eigenaren in het gebied is het oneens met het gevestigde voorkeursrecht en hebben hiertegen beroep ingesteld.
Wat oordeelde de rechtbank?
De rechtbank heeft in haar uitspraak de verschillende juridische onderdelen aan bod laten komen en uitgesplitst.
Uitgangspunt belangenafweging
Ten aanzien van de individuele belangen van de eigenaren en de persoonlijke omstandigheden overweegt de rechtbank dat dat belangen en omstandigheden zijn die de gemeenteraad op grond van artikel 3:4, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) had moet betrekken bij de afweging om het voorkeursrecht te vestigen. Het is niet zo dat bij de vestiging van het voorkeursecht op geen enkele manier met de individuele belangen rekening hoeft te worden gehouden omdat de Ow daarin al heeft voorzien en de afweging over het individuele belang heeft verschoven naar de aanbiedingsprocedure.
Uitvoerbaarheid van de ontwikkeling
De rechtbank heeft overwogen dat de maatstaf bij de vestiging van een voorkeursrecht niet is of er concrete aanwijzingen zijn voor de conclusie dat de ontwikkeling op dit moment niet gerealiseerd kan worden, maar of op het moment van het nemen van het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht al overduidelijk is dat de beoogde ontwikkeling in de toekomst niet kan worden gerealiseerd.
Keuze van de percelen
In het Programma Grootschalige Opwek Vught staan randvoorwaarden vermeld waaraan de realisatie van zonnevelden nu en in de toekomst moeten voldoen. In het Programma is opgenomen dat zonneparken op een afstand van minder dan 30 meter tot een gevoelig object (bijvoorbeeld een woning) zijn uitgesloten. Dit betreft een harde eis. De rechtbank heeft overwogen dat bij de vestiging van het voorkeursrecht (ten onrechte) geen rekening is gehouden met deze harde eis. De gemeenteraad heeft niet onderkend dat deze randvoorwaarde doorwerkt naar de keuze van de percelen waarop het voorkeursrecht wordt gevestigd. Om die reden is het volgens de rechtbank niet duidelijk of de keuze van de vestiging van het voorkeursrecht in alle gevallen is te herleiden tot het Programma, welk document de grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht is. Het is de rechtbank ook niet duidelijk waarom de gemeenteraad overige uitgangspunten en randvoorwaarden uit het Programma wel heeft toegepast, maar de randvoorwaarde van 30 meter niet. Om die reden is de rechtbank dan ook van oordeel dat het besluit onvoldoende is gemotiveerd en niet zorgvuldig is voorbereid.
Heb jij te maken met een gemeentelijk voorkeursrecht?
Indien je als (grond)eigenaar te maken krijgt met de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht, dan is het raadzaam om tijdig juridisch advies in te winnen. Het besluit dient namelijk op een zorgvuldige wijze te worden voorbereid en gemotiveerd. Een overheid kan dus niet zomaar een voorkeursrecht vestigen op een stuk grond.
