Vandaag deed de voorzieningenrechter uitspraak in het kortgeding tussen de Oostappen Groep van Peter Gillis en de koper van tien van de vakantieparken van deze groep. Dit kortgedingvonnis onderstreept het juridisch belang van het zorgvuldig formuleren van ontbindende voorwaarden in een koopovereenkomst. Daarnaast bleek het bij eentussentijdse beslaglegging juridische bescherming te bieden als de inschrijving van een koopovereenkomst in de openbare registers geregistreerd staat.
Geen ontbindende voorwaarden? Dan zit je aan de koop vast
De Oostappen Groep verkocht tien vakantieparken aan koper Dijkstra voor 185 miljoen euro. Kort na het tekenen van de koopovereenkomst legde de Belastingdienst beslag op de parken, voor een bedrag van 50 miljoen euro. Dit zorgde voor onrust bij Dijkstra en zijn financiers, die zich vervolgens terugtrokken uit de koop. Volgens de rechter is dat echter geen geldige reden om de overeenkomst te ontbinden.
De rechter vond dat geen geldige reden om de overeenkomst te ontbinden. Doorslaggevend was dat er geen ontbindende voorwaarden waren opgenomen, zoals een financieringsvoorbehoud of een bepaling over beslaglegging. Als die clausules ontbreken, zijn partijen in principe gebonden aan de overeenkomst, ook als er daarna iets ingrijpends gebeurt.
Wat kunnen we leren van de zaak rond Oostappen Groep? Gebruik een financieringsvoorbehoud als juridisch vangnet
Dijkstra had geen financieringsvoorbehoud laten opnemen. En dat terwijl zo’n voorbehoud bij vastgoedtransacties vaak als standaardbescherming geldt. Zonder zo’n bepaling moet de koper de overeenkomst in principe gewoon nakomen. De rechtbank benadrukte dat Dijkstra het financieringsrisico volledig zelf had genomen. Daarbij speelde mee dat Dijkstra op 17 april tijdens de zitting nog verklaarde dat de financiering rond zou komen.
Belangrijk om te onthouden: Het belang van zorgvuldig geformuleerde ontbindende voorwaarden kan niet worden onderschat. Onduidelijkheid kan leiden tot geschillen, schadeplichtigheid of gedwongen afname van het registergoed.
Inschrijving van de koopovereenkomst als bescherming bij beslag
Een tweede belangrijk punt in deze zaak was het beslag dat de Belastingdienst legde, kort na het tekenen van de overeenkomst. Een beslag kan in principe de levering van onbezwaarde eigendom in de weg kunnen staan. Toch had dat in dit geval voorkomen kunnen worden.
Artikel 7:3 BW biedt de mogelijkheid om een koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers. Doe je dat tijdig, dan ben je als koper gedurende zes maanden beschermd tegen beslagen die daarna worden gelegd. Een derde partij kan dan niet zomaar de levering tegenhouden. Ook in dat geval kon de overeenkomst dus gewoon worden nagekomen.
Wat inschrijving oplevert:
- Je wordt als koper beschermd tegen beschikkingsonbevoegdheid van de verkoper.
- Een beslag rust dan in feite op de koopsom, die (deels) kan worden gebruikt om het beslag op te heffen. Zo blijft levering vrij van lasten mogelijk. Dit is vergelijkbaar met de aflossing van een hypothecaire lening.
In dit geval werd door Oostappen Groep met de Belastingdienst afspraken gemaakt over aflossing bij levering. De rechter accepteerde dit als afdoende waarborg voor de levering ‘beslagvrij’, om het geen obstakel te laten vormen.
Risico’s en onderzoeksplicht voor de koper
Dijkstra voerde ook aan dat zijn vertrouwen in de deal afnam, mede door de strafrechtelijke veroordelingen van Peter Gillis en negatieve media-aandacht. De rechter wees dit af. Deze omstandigheden vielen onder het risico van de koper.
Als Dijkstra twijfels had over de achtergrond van de verkoper – Oostappen Groep – , had hij vooraf:
-
een due diligence onderzoek moeten laten uitvoeren
-
of passende ontbindende voorwaarden moeten laten opnemen
Omdat de koper Dijkstra dat niet heeft gedaan, kan hij zich daar nu niet op beroepen.
Wat ondernemers kunnen leren van de zaak Dijkstra – Oostappen Groep
De zaak van Oostappen Groep – Dijkstra laat zien hoe belangrijk een goede juridische voorbereiding is bij grote transacties. De belangrijkste lessen:
- Laat altijd ontbindende voorwaarden opnemen, zeker bij financieringsrisico’s.
- Schrijf de overeenkomst in bij de openbare registers als er een risico op beslag is.
- Denk vooraf goed na over de risicoverdeling, financieringsvoorbehouden en garanties zodat je je bewust bent van de gevolgen van het nalaten daarvan.
Wil je zeker weten dat je juridisch goed zit bij een overname of vastgoeddeal? Neem gerust contact met mij op!
