Het is duidelijk dat er in Nederland een zeer grote vraag naar woonruimte is. Dat blijft de komende jaren zo. Er moeten dus flink veel woningen worden bijgebouwd. Maar hoe kunnen gemeenten sturen op wat voor soort woningen er bijgebouwd worden? En waar moet je dan rekening mee houden als projectontwikkelaar?
In het onlangs verschenen Wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting is opgenomen dat op nationaal en provinciaal niveau twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moeten zijn. Denk aan sociale huur, middenhuur of betaalbare koopwoningen. Voor gemeenten is een concreter percentage bepaald. Zij moeten minimaal 30% sociale huur en minimaal 40% middenhuur- of betaalbare koopwoningen realiseren.
Sturen via het omgevingsplan
Maar ook via het omgevingsplan kan een gemeente(-raad) sturen op de soorten woningen en woningbouwcategorieën en daarmee invloed op de lokale woningmarkt uitoefenen. Het Rijk legt dit via een instructieregel op aan gemeenten.
Gemeenten mogen daarmee regels stellen voor sociale huur- en koopwoningen, middenhuurwoningen en woningen die via CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) worden gebouwd. Het is overigens niet mogelijk dat een gemeente ook regels maakt voor woningen die boven deze prijsgrenzen/categorieën uitkomen. Gelet op de percentages die hiervoor genoemd zijn, is dat maar een beperkt deel van de nieuwbouw.
Wat kan de gemeente bepalen?
Als eerste kan de gemeente bepalen dat deze woningen bestemd zijn voor bepaalde doelgroepen. Dat gebeurt dus via het omgevingsplan. Meestal gaat het om huishoudens met een maximaal inkomen. Daarvoor zijn ten slotte goedkopere woningen bestemd. Dit zijn ook de categorieën mensen die het minst kunnen concurreren op de woningmarkt.
Een andere categorie kan wonen met een zorgfunctie zijn. Dit was onder het oude recht al mogelijk via een maatschappelijke bestemming. Er kan ook gedacht worden aan woongroepen, bijvoorbeeld de CPO-projecten die worden ontwikkeld. Een voorbeeld daarvan zijn enkele ecodorpen (duurzaamheidsconcepten) in Noord-Brabant. De gemeente kan meewerken aan een dergelijke ontwikkeling als daar lokaal behoefte aan is.
Wat de gemeente niet mag doen is bepaalde niet-ruimtelijk relevante aspecten op deze manier regelen. Zo is al meerdere keren in de rechtspraak geoordeeld dat voor doelgroepen als arbeidsmigranten of studenten geen uitzondering kon worden gemaakt. Dat komt omdat dan geen sprake is van een ruimtelijk relevant onderscheid, maar onderscheid over personen, wat niet mag.
Conclusie
Voor de grote woningbouwopgave die er ligt, zijn aan lagere overheden (zoals gemeenten) instrumenten gegeven om te sturen op de woningmarkt. Onder meer door woningen voor categorieën bewoners te reserveren of te sturen op bepaalde woningtypen. Dat kan alleen binnen de wettelijke grenzen. Er mag alleen een ruimtelijk relevant onderscheid worden gemaakt. Het kan dus voorkomen dat gemeenten eisen dat een woningbouwplan voor een bepaald deel uit sociale of betaalbare woningen bestaat. Dit kan via het omgevingsplan of privaatrechtelijke afspraken (bijv. de anterieure overeenkomst) gebeuren. Als er twijfel is of het wel redelijk is wat er geëist wordt, leg dat dan gerust eens voor.
Meer weten?
Wil je meer weten over woningbouwontwikkelingen en de eisen die gemeenten daaraan kunnen stellen? Wij zijn een kantoor met onder andere 9 advocaten die zich bezighouden met omgevingsrecht en dus thuis zijn in de deze materie. Neem contact met ons op via lars@hooglander-advocaten.nl. Wij helpen je graag verder.
