Een projectontwikkelaar heeft een interessante locatie op het oog voor woningbouw. Grond in het buitengebied, goede bereikbaarheid, bestemmingswijziging in zicht. Er is alleen één obstakel: de aangrenzende agrarisch ondernemer die gewasbeschermingsmiddelen gebruikt. Om bezwaarprocedures te voorkomen sluit de projectontwikkelaar een overeenkomst met de agrariër over een spuitvrije zone. Vaak hoort daar ook een zogenoemde monddoodclausule bij.
Keurig geregeld. Of toch niet? In de praktijk blijkt de vaak gebruikte “monddoodclausule” een gevaarlijk onbetrouwbaar instrument te zijn. Want in de bestuursrechtelijke procedures wordt er geen aandacht aan geschonken en in het civiele recht wordt vaak geoordeeld dat een dergelijke clausule nietig is.
Resultaat: het woningbouwplan staat op losse schroeven.
Waarom partijen de monddoodclausule willen — en waarom dat begrijpelijk is
Een projectontwikkelaar draagt een fors financieel risico. Hij heeft grond aangekocht, plankosten gemaakt en bestuurlijke trajecten doorlopen. Het laatste wat de ontwikkelaar wil, is dat een bezwaarschrift van de naburige teler de verlening van de omgevingsvergunning maanden of jaren vertraagt. Of dat een succesvol beroep bij de Raad van State het bouwplan terugwerpt naar de tekentafel. Daar tegenover staat dat de agrarisch ondernemer door het woningbouwplan wordt beperkt in zijn bedrijfsvoering. Hij zal dus begrijpelijkerwijs gecompenseerd willen worden voor deze beperking. De monddoodclausule voelt dan als een logische verzekering: de ontwikkelaar betaalt de agrariër voor de beperkingen. De agrariër belooft niet naar de rechter te stappen om het plan van de ontwikkelaar tegen te houden. Partijen leggen dit vast in een overeenkomst. Prima geregeld, zou je denken…
Wanneer gaat het mis: drie belangrijke lessen uit de rechtspraak
De rechtspraak laat zien dat dit soort clausules regelmatig onderuitgaan. Daarbij komen steeds dezelfde problemen terug.
Les 1: ‘Alle plannen’ is te veel gevraagd
De meest voorkomende fout is dat de clausule te breed wordt geformuleerd. Veel overeenkomsten bepalen dat iemand geen bezwaar mag maken “tegen alle plannen,” “alle activiteiten op het naburige perceel,” of “de te verlenen vergunning”.
In een arrest van 10 maart 2020 gaat het Hof ’s-Hertogenbosch in op monddoodclausules die door een ontwikkelaar en een eigenaar van een hoveniersbedrijf gesloten. De hovenier mocht niet naar de rechter om het nieuwbouwplan van de ontwikkelaar tegen te houden. En op zijn beurt mocht de ontwikkelaar (of de kopers van zijn woningen) geen bezwaar en/of beroep instellen tegen de mogelijke toekomstige bouwplannen van de hovenier.
In de overeenkomst werd vastgelegd dat de verkoper op geen enkele wijze geen bezwaar mocht maken tegen de geplande woningbouw. Ook mocht hij geen verzoek indienen voor planschade of andere publiekrechtelijke vergoedingen. Daarnaast moest hij dezelfde verplichting als kettingbeding opleggen aan toekomstige eigenaren van het perceel, totdat de nieuwbouw volledig was gerealiseerd.
Het hof vond dat de clausule veel te ruim was geformuleerd. Omdat niet duidelijk was tegen welke concrete plannen geen bezwaar mocht worden gemaakt, werd het fundamentele recht op rechtsbescherming te vergaand beperkt. Volgens het hof woog het belang van de ontwikkelaar niet op tegen die inbreuk. Daarom werd de clausule nietig verklaard. Praktijkles: een brede clausule biedt geen bescherming, maar wél het risico dat ook het beperkte deel — dat misschien wél toelaatbaar was — wordt meegesleurd in de nietigheid.
Les 2: Een einddatum redt een slechte clausule niet
Soms proberen partijen dit probleem op te lossen door een termijn op te nemen, bijvoorbeeld 25 jaar. Dat was het geval in de zaak die leidde tot het arrest van het Hof ‘s-Hertogenbosch van 9 mei 2017. Daarbij had een verkoper een half vrijstaande woonboerderij verkocht met daarin een clausule die de koper verbood ooit bezwaar te maken “tegen het uitoefenen van een bedrijf dan wel tegen mogelijke toekomstige bewoning” van het naastgelegen pand. Dit voor een periode van 25 jaar.
De koper maakte binnen die 25 jaar tóch bezwaar. De verkoper eiste schadevergoeding en een dwangsom. Het hof verwierp de vorderingen volledig: ook het beperken van de monddoodclausule met een tijdsbegrenzing van 25 jaar helpt niet als de clausule tegelijkertijd te breed, te onbepaald en gericht op het binden van rechtsopvolgers is.
Praktijkles: een termijn lijkt wel een noodzakelijke, maar is geen afdoende voorwaarde. Alle drie de factoren — concreetheid, tijdsduur en het al dan niet binden van derden — moeten tegelijk kloppen.
Les 3: Kettingbedingen zijn bijna altijd dodelijk
De ontwikkelaar wil zekerheid, ook voor het geval dat de agrariër zijn overgebleven perceel verkoopt. Begrijpelijk, maar zo’n kettingbeding dat toekomstige eigenaren automatisch bindt aan de monddoodclausule, wordt in de Nederlandse rechtspraak bijna altijd nietig verklaard. Het probleem: die toekomstige eigenaren hebben nooit ingestemd om afstand te doen van hun recht op rechtsbescherming.
Praktijkles: het automatisch doorleggen van de verplichtingen aan derden die geen partij zijn bij de overeenkomst, zorgt voor grote risico’s.
Conclusie
De rechtspraak laat een duidelijk patroon zien. Monddoodclausules zijn kwetsbaar wanneer ze te breed, te langdurig of gericht op toekomstige eigenaren zijn. Maar zelfs als een clausule wél geldig is, betekent dat nog niet dat een ontwikkelaar daadwerkelijk beschermd is tegen bezwaarprocedures.
In deel 2 bespreken we waarom een rechtsgeldige monddoodclausule toch (met name in de bestuursrechtelijke procedure) onvoldoende zekerheid biedt en welke alternatieven in de praktijk beter werken.
